http://fudosan123.net/ 不動産投資は経済が低迷し低金利の現在においては、非常に魅力あるものです。不動産が持つ特性と金融商品が持つ特性が合致して生まれたのが、不動産投資信託REITです。このサイトでは、REITの特色やリスクを理解して賢く不動産投資をして資産運用に役立てればと思っています。 ja Copyright 2008 Fri, 31 Aug 2007 11:45:04 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 目論見書、有価証券届出書には、証券情報、ファンドの状況へ概要、投資方針、管理及び運営の仕組み、投資主の権利行使をはじめ、投資法人の概況、その他の関係法人の概況などが記載されています。 目論見書、有価証券届出書は、ＲＥＩＴを知るうえで役に立つ方法が満載です。 目論見書、有価証券届出書を読み解くことができると、様々なＲＥＩＴを比較する上で自分に有利な資産運用をすることができるでしょう。 目論見書、有価証券届出書との違いですが、目論見書はファンド新規発行の際の説明書類で、売り出し時に作成される説明書類が有価証券届出書です。 ＲＥＩＴにおいては、これらの書類の、どこをチェックするかというと、手数料はもとより、特にどのような不動産を所有しているかがもっとも重要です。 ＲＥＩＴは不動産の収益をもとに分配金の支給がされますから、そのファンドが所有している不動産が、どのような状態なのか、収益状態はどうなのか確認するべきでしょう。 他にも目論見書、有価証券届出書に記載されているのは、ＲＥＩＴの名称や形態などをはじめ、そのファンドの実際の投資方針、手数料、分配方針、考えられるリスク、そして資産の評価方法や管理報酬など、運用状況が細かく記載されています。 目論見書、有価証券届出書には多くの事柄が書いてあり、はじめのうちは読み解くのも一苦労ですが、慣れてきますので、ＲＥＩＴで資産運用するのであれば、証券会社のホームページなどで一通り目をとおしてみることから始めてみるのもよいかもしれません。 http://fudosan123.net/2007/08/post_10.html http://fudosan123.net/2007/08/post_10.html 090不動産目論見書 ＲＥＩＴ 手数料 届出書 分配金 目論見書 有価証券 Fri, 31 Aug 2007 11:45:04 +0900 不動産投資のＲＥＩＴといっても、さまざまなものがありますから、何を基準に自分にあったものを選ぶかは問題です。 証券会社のすすめるＲＥＩＴを、わけもわからず購入するのもいいかもしれませんが、目論見書、有価証券届出書を手に入れ目を通すことよって、不動産投資信託の内容がすべてわかります。 事前に、目論見書、有価証券届出書などの資料に目を通しておくといいでしょう。 目論見書、有価証券届出書につきましては証券会社のサイトホームページなどから、みれますのでチェックしてみるとよいでしょう。しかし、購入する気持ちが固まったら、紙ベースの目論見書、有価証券届出書を入手したほうがいいでしょう。 目論見書、有価証券届出書を読み込めばＲＥＩＴの中身が見えてきます。 目論見書とは、証券取引法の規定に基づいたもので、有価証券の募集や売出しを行う場合に、投資家に直接交付される有価証券の発行者に関する事項等を記載した文書のことを指します。 この目論見書には、それぞれの投資家が理解しやすいように目論見書の概要や投資の手引きをはじめ、投資に関するQ＆Aといったものが記載されていますから参考にしてみましょう。 http://fudosan123.net/2007/08/post_9.html http://fudosan123.net/2007/08/post_9.html 090不動産目論見書 ＲＥＩＴ 不動産投資 不動産投資信託 目論見書 有価証券届出書 Fri, 31 Aug 2007 11:38:39 +0900 REITの不動産鑑定評価とは、なにかを具体的に説明しましょう。 取引事例比較法とは、鑑定評価手法の主流といわれているもののひとつであります。 該当する不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準にして不動産価値を決める方法を指します。 しかし、株式などとちがって不動産の取引は頻繁にあるわけではありませんから、他の物件と比較することも出来ず、不動産は相対取引ですから透明性がありません。 こういったことから最近では収益還元法というものが注目をあつめるようになりました。 収益還元法とは、該当する不動産からどれくらいの収益があがり、投資家に還元できるかという方法です。 不動産投資や不動産証券化では、不動産の収益性をさまざまな角度から判断していくことからはじまり、将来にわたってもたらされる収益を現在の価値に換算して価格を算出する方式を収益還元法とよぶのです。 収益還元法の中でもディスカウンテッド・キャッシュフローというものがありますが、こちらは投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと投資期間終了後の転売によるキャッシュフローをより詳細に分析する方法です。 この綿密な分析により得られた数値をもとに、鑑定評価に反映していくというわけです。 また、鑑定評価によって求められた価格は、不動産市場で形成される価格であって、ＲＥＩＴのように証券市場において形成される不動産を特定資産とする証券の価格は別であるということは、理解しておかなければなりません。 http://fudosan123.net/2007/08/post_8.html http://fudosan123.net/2007/08/post_8.html 080不動産鑑定評価 ＲＥＩＴ 鑑定評価 収益還元法 投資 不動産鑑定評価 Fri, 31 Aug 2007 11:31:15 +0900 不動産鑑定評価というものがありますが、不動産には取引価格のほかに鑑定評価による価格というものがあります。 不動産鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのですが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などをもちいて評価していくことをいいます。 市場で売買される株などは、毎日のように取引が行われ、結果として銘柄ごとに取引価格帯が決まります。 しかし、不動産は日々取引されて価格が決まるわけではありませんから、不動産の価値を評価する方法として不動産鑑定評価を用いているのです。 これは不動産の価格形成が投資家保護の観点から、客観的に評価を行うことができる専門家である評価が必要であるという理由からきています。 外部の不動産鑑定士による鑑定評価が利用されるようになったことが発端です。 ＲＥＩＴの資産運用報告書をみるとわかりますが、一般的に投資法人は、不動産の保有期間中に資産運用報告書でその時価を開示しています。 その時価の根拠が不動産鑑定評価となっているわけです。 http://fudosan123.net/2007/08/reit_8.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_8.html 080不動産鑑定評価 REIT 価値 資産運用報告書 不動産鑑定評価 Fri, 31 Aug 2007 11:27:06 +0900 個人投資家は、受け取った金銭の分配金に関しては、配当所得扱いになりますから、基本的には株式の配当と同様の方法により課税されます。 オープン・エンド型かつ設立時の募集が公募で行われた不動産投資法人から、個人投資家が受け取る投資□の配当に関しては，総合課税による配当所得の対象とはならないということもありますので、場合によっては課税の名目が違うこともあります。 課税に関しては投資法人の区分によりかわってきますので、不明な点はあらかじめ発行会社に確認しておく必要があります。 一般的には配当所得として申告による総合課税の対象となり、受取時には所得税の20％が源泉徴収され配当時の控除はないようです。 また配当所得を総合課税として申告した際には、配当を受け取った時に源泉徴収された金額は、確定申告の際において、所得税額から控除される点も見逃さないようにしましょう。]]> http://fudosan123.net/2007/08/reit_7.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_7.html 070REIT分配金と税金 REIT 課税 減価償却費 配当 不動産投資 分配金 Fri, 31 Aug 2007 11:20:44 +0900 ＲＥＩＴの人気に拍車をかけているのが、利益を超えた金銭の分配金にあります。 不動産投資信託においては、利益のほとんどを分配します。 これが、一般の株式会社とは大きく異なっています。 投資信託の分配には、利益の分配と利益を超えた金銭の分配と２種類あります。 株式への投資では、どちらかというと利子や配当金に期待するのではなく、買ったときよりも高い値段で売ることで得られる利益を期待する投資家が圧倒的に多いのです。 しかし、ＲＥＩＴはどちらかというとその配当金の高さが１つの魅力となっています。 高い配当金が特徴でもあるＲＥＩＴですが、これはその投資法人が稼いだ利益の90％以上を、投資家に配当することによって法人税を免除されているのです。 一般の株式とＲＥＩＴには大きな違いがあることはこういった理由からなんですね。 http://fudosan123.net/2007/08/reit_6.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_6.html 070REIT分配金と税金 REIT 投資信託 配当 不動産投資 分配 利益 Fri, 31 Aug 2007 11:11:13 +0900 不動産に関する税制の変更や、配当所得に関する税制が変更されることもありますので、このような情報には注意して、新聞などをみましょう。 ほかにもファンドの運営に関するリスクというものがあり、ファンドの負債が資産を超えて、支払い不能や債務超過の状態になると、ファンドは倒産してしまうこともあります。 こういったケースもありますので運用報告書などは定期的にチェックしなければなりません。 不動産投資ＲＥＩＴの目論見書のリスクの項目には、細かく記載されています。 このようなリスクをふまえ、それ以上にリターンが追求できるということであれば、積極的に不動産投資をするのも、資産運用ということでいえば有効な方法のひとつではないのでしょうか？ ]]> http://fudosan123.net/2007/08/reit_5.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_5.html 060不動産投資のリスク REIT リスク 資産運用 不動産投資 目論見書 Fri, 31 Aug 2007 10:47:56 +0900 不動産投資においてもリターンを求めるものですから、リターン相応のリスクが存在します。 ただし不動産の証券化を行なうことによって、かなりのリスクを回避できることもあります。 最近では、不動産そのものの投資より、ＲＥＩＴと呼ばれる不動産投資信託の人気がかなり高くなっています。 たとえば、自ら不動産投資を行なった場合とくらべ、不動産投資信託を購入した場合には、出資割合に応じた損失が最大損失となります。 つまり、不動産投資信託はリスクが数値化しているのです。損失リスク、金利上昇リスクといったものが排除できるのが不動産投資信託ともいえます。 不動産投資信託にかぎらず、最近では、金融商品も多様化していることもあり、専門家でないとわからないものも増えていますから、あらかじめ投資する前に証券会社などに相談するのが無難ともいえます。 不動産投資信託の目論見書をみるとわかるのですが、それぞれの商品には投資方針と共にどういったリスクが存在しているのが記載されているものがあります。 多数のページにわたってかなり詳細に記載されているものもありますので、自分が興味がある商品に関しては、特にリスクの部分に注目するといいでしょう。 不動産投資でも投資した段階でリスクは理解したということになります。 後で知らなかったといっても、誰も相手にしてくれませんので、しっかりと把握する必要があります。 http://fudosan123.net/2007/08/post_7.html http://fudosan123.net/2007/08/post_7.html 060不動産投資のリスク ＲＥＩＴ リスク 投資信託 不動産投資 目論見書 Fri, 31 Aug 2007 10:30:54 +0900 REITといっても投資信託ですから、株式投資などと同じように売却のタイミングの難しいものです。 REITは投資信託ですから、毎年配当を受ける目的で購入している方も多いでしょうが、積極的に売買差益を追求していきたいという場合には、自分のルールをあらかじめ決めておく必要があります。 REITにおいても、あらかじめ手数料などは証券会社の資料にものっていますので、その手数料を考慮しながら、売却のルールをつくり、それを淡々と実行するのも一つの方法です。この方法は株式投資などと一緒です。 思惑と逆行し値下がりしてしまって、そのまま待ち続けるのかというのも考えておく必要があります。 また、資金効率を追求するために売買差益を狙っていくというルールで実行するのも一つの方法です。 株式投資でよくある格言が人の行く裏に道あり花の山、山高ければ谷深し、利食い千人力などがありますが、一番重要なのは自分の決めたルールを守るということでしょう。 頭と尻尾はくれてやるの精神でゆとりをもって売買差益を取っていくのもいいかもしれません。 なかなか難しいですが。]]> http://fudosan123.net/2007/08/reit_4.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_4.html 050ＲＥＩＴの売却 ＲＥＩＴ ルール 手数料 投資信託 売却 不動産投資 Fri, 31 Aug 2007 10:17:35 +0900 ＲＥＩＴは株式投資と同じで、基本的にはいつでも証券会社を通して、取引所で売却することができます。 証券取引所には多数の方か参加していますので、売却できないという心配はほとんどいりませんが、すぐに売却することができないことも場合によってあります。 また、ＲＥＩＴは売却する場合に手数料がかかりますが、手数料は証券会社によっても異なりますので、取引している証券会社の手数料の欄は要チェックです。案外、手数料にバラつきがあることに驚かれると思います。 ]]> http://fudosan123.net/2007/08/reit_3.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_3.html 050ＲＥＩＴの売却 REIT 手数料 証券会社 税金 売却 不動産投資 Fri, 31 Aug 2007 10:01:38 +0900 アメリカにおいての不動産投資ＲＥＩＴは、実は１９６０年にはすでに登場しています。 ネットバブルの影響で資金は成長性の高いＩＴ関連株に向かったときもあり、一時停滞した感のある不動産投資ＲＥＩＴですが、ネット株の暴落後は、再びＲＥＩＴに資金が戻っています。 現在、運用対象としてなくてはならない商品になっている不動産投資ＲＥＩＴですが、個人投資家から機関投資家、そして公的資金まで取り込んで今でもなお成長を続けているのです。 不動産投資日本版ＲＥＩＴは、米国ＲＥＩＴの影響を強く受けており基本的枠組みにおいては、制度自体をそのまま受け継いでいる形になっておりますが、違う点も比較的多くみられます。 しかしアメリカの不動産投資ＲＥＩＴの市場規模、人気の高さは日本にでも、頻繁に投資関連本で特集されており、ＲＥＩＴが話題になるのは、こういったことからも時間の問題だったと思われます。 アメリカのＲＥＩＴはどちらかというと特化型と呼ばれているもので、対象不動産物件を絞っているのが特徴ともいえます。 そういうこともあり、それぞれのＲＥＩＴにはカラーがあります。物件を特化しているものやある地域を集中的に対象にしたものなど様々なものがあり、投資家が自分にあったポートフォリオが組めるようになっています。 一方、日本のＲＥＩＴの特徴としては比較的さまざまな不動産がＲＥＩＴに混在しており、どちらかというとすでにポートフォリオが組まれているタイプが多いともいわれております。 日本のＲＥＩＴは、今後アメリカ型に変化していくのは間違いがないとは思われ、いくつかそういった兆候もすでにでてきているようです。 http://fudosan123.net/2007/08/reitreit.html http://fudosan123.net/2007/08/reitreit.html 040アメリカのＲＥＩＴ アメリカREIT 日本版REIT 不動産投資 米国ＲＥＩＴ Thu, 30 Aug 2007 21:30:37 +0900 不動産投資で、不動産証券化商品の理想があるともいわれているアメリカのＲＥＩＴです。 不動産投資日本版ＲＥＩＴが、多くの方に注目されたのは、実はアメリカにおいて、ＲＥＩＴが大成功したことにあげられます。 アメリカにおいて不動産投資ＲＥＩＴが急成長をとげた背景には、ＲＥＩＴの制度改善があげられます。 アメリカ経済の活況が良いこと、そしてＵＰＲＥＩＴという新たなしくみが登場したことなど様々な要因が積み重なったこともあり、ＲＥＩＴが一大市場を築いたともいわれています。 不動産投資ＲＥＩＴの投資対象物件の種類としては、多岐にわたっており、オフィスはもとより、産業施設、アパートなどの居住用物件をはじめ、ホテルやゴルフ場、医療介護施設、倉庫、店舗、ショッピングセンターなどがあり、歴史的にもさまざまな制度上の改正を経て現在のＲＥＩＴが成り立っています。 また年金等からの莫大な資金が流入したことにより、不動産投資ＲＥＩＴの市場規模が飛躍的に拡大した経緯があります。 http://fudosan123.net/2007/08/reit_2.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_2.html 040アメリカのＲＥＩＴ REIT アメリカ 日本版 不動産投資 Thu, 30 Aug 2007 21:25:18 +0900 不動産ＲＥＩＴの商品の特徴としてあげられるのが、高い配当金をはじめ分散投資効果、安定した利回り、インフレヘッジ性などでしょう。 経済が低迷し、低金利の現在においては、不動産投資のような商品は、非常に魅力あるものといってもよいでしょう。 不動産が持つ特性に、金融商品が持つ特性がミックスされたことによって、生まれた独特の商品ともいわれている不動産投資ＲＥＩＴですが、まだまだこの熱はおさまりそうもありません。]]> http://fudosan123.net/2007/08/reit_1.html http://fudosan123.net/2007/08/reit_1.html 030不動産投資ＲＥＩＴ REIT 配当金 不動産投資 分散投資 Thu, 30 Aug 2007 21:19:34 +0900 ＲＥＩＴは不動産投資信託ともいわれていますが、そもそも投資信託とは何をさすのでしょうか？ 投資信託とは、投資家から集めたお金を投資運用のプロ、ファンドマネージャーと呼ばれる人が、投資家のかわりにいろいろな商品を対象に投資を行います。 たとえば株式や債券などに投資をするのですが、個人で運用するのには時間がないとか勉強が出来ないという方もいるので、そういった顧客を対象にしているものが投資信託です。 投資信託は、ファンドマネージャーの運用して得た利益を手数料などの必要経費を引き分配して、還元されることをいいます。 投資信託が人気があるのは、株式や債券、不動産の投資から収益を得る投資という観点で考えると、大きな単位のお金で投資をしたほうが、収入が安定し有利になる傾向があるともいわれています。 こういったことから、いろいろな投資信託が生まれており、その数は数千に及ぶともいわれています。 このように投資信託には投資する対象が多岐にわたっており、その投資対象により名称が、おもしろいものなど、いろいろあります。 株式を中心に投資する投資信託は株式投資信託といわれますし、国債など債券だけに投資する場合は公社債投資信託といわれています。 そしてＲＥＩＴとは不動産を中心に投資する不動産投資信託のことを指します。 http://fudosan123.net/2007/08/reit.html http://fudosan123.net/2007/08/reit.html 030不動産投資ＲＥＩＴ REIT ファンドマネージャー 運用 投資信託 不動産投資 Thu, 30 Aug 2007 21:13:13 +0900 不動産投資信託の会社を設立するにあたっての基準などを説明します。 不動産投資ＲＥＩＴをはじめ、投資信託を行うにあたっては、投資信託委託業者といって、投信法に基づき設立された投資信託を運営する会社にて行います。 不動産投資信託委託業者は資産運用会社のことを指すのですが、設立にあたっては金融庁の認可が必要となります。 不動産投資信託委託業者の認可のためには、投資家保護のために、厳しい基準が設けられています。 財務情報はもとより人的な構成も基準が設けられており、それらの基準をクリアする必要があります。 たとえば資本金が１億円以上であることが基準のひとつとしてあげられており、認可申請時における収支見込みにおける純資産額が１億円を下回らない水準に今後も維持されなければなりません。 また経営者の経歴および能力は資産運用会社としての、業務を公正かつ的確に遂行することができる資質投資法人の資産の運用を行う者として十分あるかどうか調査されます。 さらに、実際に資産に関する十分な知識および経験を有する者が運用を行うにあたって十分に確保されていることなどがあるのです。 かなり厳しい水準となっているようですが、投資家からお金を預かる以上、投資家の視点からしたら厳しいに越したことはありません。 さらに不動産投資信託委託業者の運用する対象資産の中に、不動産が含まれる場合にはあわせて宅地建物取引業法による宅建業免許が必要となります。 また、不動産投資額開業登録制というものがありますが、こちらは国土交通省が一定の基準を満たした業者に許可される形式となっているようです。 不動産投資顧開業に関しては義務はなく、任意制がとられています。 ]]> http://fudosan123.net/2007/08/post_6.html http://fudosan123.net/2007/08/post_6.html 020不動産投資会社 委託業者 投資信託 不動産投資 Thu, 30 Aug 2007 21:03:16 +0900